Giữa cơn hào hứng với bất động sản ven biển, có một rủi ro thường bị nhà đầu tư bỏ qua: nước biển dâng và biến đổi khí hậu. Với một đô thị sở hữu khoảng 425 km bờ biển và nhiều vùng trũng thấp như TP.HCM mới, đây không phải chuyện xa vời. Dự thảo quy hoạch 2025–2050 dành nhiều nội dung cho ứng phó khí hậu – và nhà đầu tư khôn ngoan cần đọc kỹ phần này.
Những con số cảnh báo
Dữ liệu trong hồ sơ quy hoạch cho thấy mức độ tổn thương:
- Triều cường đỉnh tại trạm Phú An đạt 1,74 m (ngày 25/1/2023) – ngưỡng gây ngập diện rộng ở vùng trũng.
- Toàn TP hiện chỉ có khoảng 3 nhà máy xử lý nước thải sinh hoạt – hạ tầng thoát nước còn yếu.
- Nhiều khu vực ven sông, ven biển, vùng ngập/sạt lở được xác định cần kiểm soát chặt.
Đây là lý do dự thảo đặt nguyên tắc kiểm soát nghiêm ngặt việc phát triển ven sông, ven biển, rừng ngập mặn, Cần Giờ, các vùng ngập và sạt lở.
Định hướng thích ứng: đô thị bọt biển
Dự thảo chuyển triết lý quản lý nước từ “thoát nhanh” sang “giữ nước” theo mô hình đô thị bọt biển (sponge city):
- Hành lang xanh – xanh dương dọc sông Sài Gòn, Đồng Nai, Nhà Bè, Soài Rạp, Thị Vải.
- Hồ điều hòa, cống kiểm soát triều.
- Bảo vệ rừng ngập mặn Cần Giờ (~34.672 ha) như “lá chắn sinh thái” tự nhiên.
- Mục tiêu Net Zero vào 2050.
Rừng ngập mặn Cần Giờ không chỉ là tài nguyên du lịch mà còn là tuyến phòng thủ tự nhiên trước bão và nước dâng – lý do nó được bảo vệ theo sức chứa, hạn chế bê tông hóa.
Rủi ro với nhà đầu tư bất động sản
- Rủi ro vật lý: sản phẩm ở vị trí trũng thấp, sát mép nước dễ chịu ngập, xói lở, xuống cấp – ảnh hưởng giá trị và chi phí bảo trì.
- Rủi ro pháp lý – quy hoạch: khu vực ven biển, ven sông, rừng ngập mặn bị siết phát triển; đất ở vùng kiểm soát có thể không được xây như kỳ vọng.
- Rủi ro chi phí: bảo hiểm, gia cố công trình, chống ngập làm tăng chi phí sở hữu dài hạn.
- Rủi ro thanh khoản: khi nhận thức về khí hậu tăng, sản phẩm rủi ro ngập sẽ khó bán lại.
Cần làm gì để phòng ngừa?
- Kiểm tra cao độ nền, lịch sử ngập và bản đồ vùng kiểm soát trước khi mua.
- Ưu tiên dự án có hạ tầng thoát nước, thiết kế thích ứng khí hậu, cao độ an toàn.
- Tránh sản phẩm nằm trong vùng dự thảo xác định kiểm soát chặt (ven sông, ven biển, ngập/sạt lở).
Hàm ý đầu tư và khuyến cáo
Bất động sản ven biển vẫn hấp dẫn, nhưng “ven biển” không có nghĩa là “sát mép nước bằng mọi giá”. Vị trí có cao độ an toàn, hạ tầng thích ứng tốt sẽ giữ giá trị bền hơn trong dài hạn. Rủi ro khí hậu nên được tính vào giá mua và kịch bản đầu tư ngay từ đầu.
Khuyến cáo: các định hướng thích ứng khí hậu và vùng kiểm soát thuộc dự thảo quy hoạch chưa phê duyệt, có thể điều chỉnh. Nhà đầu tư cần kiểm chứng thông tin quy hoạch, cao độ và pháp lý từng thửa đất trước khi quyết định.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
